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朱锡庆

 
 
 

日志

 
 

关于房价答网友问  

2009-12-30 20:31:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一个网友在博客上留言,问,现在是不是买房合适的时机,仅就北京而言。

这个问题,让我为难。一方面,回答这个问题,我并不专业。在一个高度分工的社会里,回答一个自己并不专业的问题,是会出洋相的。一些人,为引起注意,管什么专业不专业,就热点问题耸人听闻,胡说八道,我佩服他们胆识过人,脸皮之厚超乎常人。时近年关,各单位都会搞些活动,其中会搞些表演来助兴。我参加过几次,一个感觉是,业余水平只可关起门来自娱自乐,到大庭广众之中去表演,无异于献丑。因为此故,这些单位自办的活动,多数场面惨不忍睹。另一方面,在网上,因为言论不受成本约束,因此充斥言语暴力。一些观点,其中不乏真知灼见,只因不合大众口味,就被骂个半死。违心迎合大众口味的媚俗,同巴结权贵的阿谀奉承一样,对学者是一种耻辱。直言又遭众骂,被骂的感受是让人厌恶的。有些人说不计较,我可没有这样高的境界,因为我有血性。因为此故,对于大众敏感的话题,保持沉默。网上红卫兵成群,还是少惹为妙。

尽管并不专业,尽管有怕遭众骂的顾忌,但是关于房价问题,的确有话想说。被这个网友一问,兴致就来了。这篇文章是写给提问的网友以及常读我博客的朋友看的。让我分几点来阐述吧。

一,我曾经写过一篇文章,其中谈到一个例子,在美国一个小市密尔沃基,有一片住宅,几乎一模一样的房子,中间仅隔一条马路,两边的房价相差十倍,什么原因呢?只因为一边的房子濒湖,透过自家的窗户,可以欣赏密执安湖的湖景,以及湖畔惊鸿一瞥的美女。这种情况不限于美国,长沙湘江两岸的所谓江景房,房价就比其他房子高出许多。景色有价,而且是天价,但没有独立之价,景色之价,寓于房价之中。这带来一个启发,从房屋造价来论房价是一个过于狭窄的视角。房价并非仅仅是房子的价格,房价中含有多种他物的价格。

二,位置之价是房价中含有的最重要的一种他物之价。一个大家都能看到并能理解的现象是,临街铺面的售价或租金,相比背街小巷,高出几倍,这就是位置之价。位置的实质意义是节约通勤成本和信息费用。一城之中有不同的小位置,不同的城市有不同的大位置,这些大大小小的位置都有价,但没有独立之价,位置之价含于房价之中。房价的差别其实在很大程度上是位置的差别引起的。按同一张图纸,在上海外滩建一栋房子,与去穷乡僻壤建一栋房子,建造费用不会有大的差别,但房价有天壤之别,其中的差额就是位置之价。

三,位置的形成有天然的成分,这就是地理的因素,但位置是有生产性的,运河的开凿,驿道,铁路,公路的修建,航线的开辟,码头的修建,都会使一些地方所处的位置得以改变。隋炀帝凿大运河,生产出一个大运河与长江成十字交错的扬州来,成为近代漕运的枢纽。位置固然可以因修路凿河而生产出来,同时也可以因运输方式的改变而丧失。在水路和驿道年代的一些要津和枢纽,因现代交通方式的出现而丧失了原来的位置,比如海运兴起之后,上海就把扬州原来所处的那种位置给取代了。还有,尽管位置是可以生产的,不象土地供给弹性为零,但是,一些重要的枢纽位置,供给弹性是很小的,经历很久,耗费巨额资金兴建路网,才生产出这么一个位置,因而是极为稀有之物,比如上海,比如北京。

四,中国近年来一些城市房价的上涨主要原因是,大规模路网建设使位置显著改善。坦率地讲,这些地方的房价上涨是理所当然,不涨就奇怪了,意味着大规模路网建设对位置改善毫无意义。提问的这位网友问我,现在是不是买房合适的时机,仅就北京而言。我只能这样回答,如果大规模路网建设会继续改善北京的位置,北京房价上涨的趋势不会改变。就我生活的这个城市而言,现在房子均价不到四千,我希望不要涨,要我祈祷都行,因为我是一个穷光蛋。但是我知道,大规模路网建设使长沙的位置在近年显著改善,具体而言,南北铁路干线—京广铁路,与由浙赣线、湘黔线和云贵线串连而成的东西向铁路干线,在株洲的芦淞交叉;南北高速铁路干线—武广高速铁路,与东西高速铁路干线—沪昆高速铁路,在长沙的黎托交叉;南北高速公路干线—京珠高速公路,与东西高速公路干线—上瑞高速公路,在湘潭的九华交叉。这三个交叉点成几乎等距的三角形,彼此相距不超过二十公里。正是这个三角形结构构成南中国最大的陆路交通枢纽,如此位置必然有人出价抢占,房价必因位置改善而上涨。

五,道路建设可以使位置改善,位置改善之后产生的收益流贴现求和变成土地溢价,这种溢价最终反映在房价之中,就是位置之价。在实践中摸索出来的一套办法,包括征地,拆迁,挂牌转让,道路建设,土地开发利用,现在备受指责,然而这些批评人士漏看一样重要的东西,就是这一套办法无形中界定了位置的产权归修路人,路是你修的,位置是你生产出来的,产权归你,因位置改善而产生的土地升值也归你。这是非常有意义的一套制度安排,最近一些年城市与道路建设,规模之大,速度之快,正是这一套制度安排的激励效果。有人主张让住民分享土地溢价,是不明事理的媚俗,却不知道真这么做,所有发生的这些变化将不复存在。

六,一个现实的问题是,在一些地方出现所谓房价与收入脱节的问题。对此,如果你问我有什么办法,我的回答是,第一,提高收入,第二,取消限制人口迁徙的户籍制度,因为对位置的竞争意味着对一个城市人口的重新配置。对房市颠三倒四的调控,实质是反市场,也就是否定出价最高者得的游戏规则。如果这样做,能使低收入人群有房,无论买或租或配给,我举双手赞成,因为我也是这低收入人群中的一员。然而,经验告诉我,这只会使更多人无房可住,一个现成的例子是,在推行商品房制度之前,你难道住得比现在好?杜甫曾问,安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。我的回答是,只要让人口自由迁徙,我总可以找到一处安身之所。

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