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朱锡庆

 
 
 

日志

 
 

房价不仅仅是房子的价格  

2006-12-29 15:02:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价不仅仅是房子的价格 -----游美笔记之一朱锡庆长沙已成为全国工程机械六大生产基地之一,按最近五年的发展趁势,在今后几年内将成为全国最大的工程机械生产基地。从2006年开始,推动基地的国际化,包括生产领域的国际化改造,即在全球范围内吸引整机和配件制造商,在长沙形成聚集;及营销网络的国际化改造,即展开营销网络的全球布局。凑巧,北美工程机械制造商协会(AEM)也在实施国际化战略,在全球范围内吸收会员,从而使其成为一个全球化组织。于是双方一拍即合,AEM邀请长沙派一个代表团访问其设在密尔沃基的总部,并参加十一月上旬在迈阿密举行的年会。我为长沙的工程机械产业发展出过一些点子,因此得朋友之邀随团出访。行前特意准备了一个笔记本和一打圆珠笔,想记录些什么。说来奇怪,身在异国他乡,却并无新鲜感,看来这世界已经变得大同小异。如果你现在问我,美国之行,印象最深的三件事是什么?我的回答是,第一,没见过胖子那么多,那么胖;第二,机场安检不胜其烦,过安检门提着裤子光着脚,狼狈不堪;第三,仅隔一条马路,两边的房子房价相差近十倍。关于第三件事,且多说几句。密尔沃基位于密执安湖畔,傍晚时分,到湖边一游,湖光山色尽显异域风情,与我见过的洞庭湖和波阳湖的景色大异其趣,惟有此时此刻,才记起自已原来身处异国他乡。湖在东边,城在西岸,太阳西下,寒气袭来,却不愿离去,一行人于是爬上一个小山头,四周张望。这个小山头是一片住宅区,一栋栋的小房子掩映在树木之中。不禁豪情大发,安得小房一栋,邀一撮好友时不时来此一叙,不为别的,只为这异域的湖光山色,还有湖畔惊鸿一瞥的美女。于是向地陪询问房价,得到的答案令我愕然,愕然的原因不是我买不起(我当然买不起),而是仅隔一条马路,东边临湖的房子其价格为马路另一边房子价格的十倍。不仅看了又看,而且问了又问,马路两边的房子面积相当,质量相近,价格悬殊,只在于在房子的位置是否可以看到湖景。原来湖景有价,而且很贵,只不过湖景之价隐含于房价之中,换言之,房价不仅仅是房屋本身的价格。愕然之余,突然朗诵起诗人毛泽东的<<沁园春.长沙>>:独立寒秋,湘江北去,橘子洲头。看万山红遍,层林尽染;漫江碧透,百舸争流。鹰击长空,鱼翔浅底,万类霜天竞自由。怅寥廓,问苍茫大地,谁主沉浮?携来百侣曾游,忆往昔,峥嵘岁月稠。恰同学少年,风华正茂;书生意气,挥斥方遒。指点江山,激扬文字,粪土当年万户侯。曾记否,到中流击水,浪遏飞舟?然而,不那么诗意的是,诗中所绘已变成有偿之景。长沙住宅的平均价格不到每平方米三千元,而湘江大道楼盘的售价却在六千元以上,这些房子有什么不同呢?不同之处是,可以透过自家的窗户,看万山红遍,层林尽染;漫江碧透,百舸争流;鹰击长空,鱼翔浅底,万类霜天竞自由。一平方米贵了几千元,是隐含于房价中的江景之价。由此看来,房价不仅仅是房屋本身的价格,天下没有两样。其实不仅景色入房价,房价中包含的他物之价(房外之价)有多种,其中最重要一种的房外之价是位置之价。同样的房子,在穷乡偏壤,其房价只有通衢之地的一个零头;在一城之中,同样大小的商铺,位于中心广场与背街小巷,其房价或租金有天壤之别。位置的实质意义有二,第一,中心位置,往来便利,可以节约出行或通勤成本。比如,这次访美,我们要绕道北京飞去芝加哥,再转往密尔沃基,相比之下,长沙比北京,密尔沃基比芝加哥,出行成本高.粗略估算,绕道北京的费用占总费用的十分之一.其二,中心位置,资讯密集,可以节约行动或选择的信息费用.此次访美,线路是从北到南(从密尔沃基到迈安密),但我与杜君旭辉途中离开大部队,特意绕道纽约,作短暂停留.去不逢时,是周末,街上空空荡荡.穿过几条隧道,破旧不堪.在曼哈顿乘船去看自由女神像,游人甚众,可码头的商铺没有一家开门迎客.诸如此类,所以对纽约观感不佳.后与周其仁教授交谈,他告诉我,在纽约要住一段时间才知道其长处,这就是,在那个地方汇集了海量资讯.周其仁教授的批评,使我立即意识到走马观花的肤浅.是的,这些年,因为高频度往返长沙和上海,可明显感到两地资讯的差距.长沙和上海房子的价差,在很大程度上是这种资讯差距的体现.曾经留意到一个现象,同一个博客的文章,标题是否出现在网站首页,点击量有百倍之差.这就象学者要呆在北京,别人容易找啊.概言之,结构中的不同位置有信息费用的巨大差别.一个必须交待的问题是,景色与位置之价为什么寄生在房价之中呢?固然,景色可以有独立之价,比如把一个景区围起来卖门票.但由此而来的问题是,这个区域内,除了游览及相关服务,其他活动就不能进行了.所以对有多种活动进行又有这样那样赏心悦目之物的区域不能围起来吧,比如不能把密执安湖或湘江围起来,让人买票来赏景.因此这类景色的交易就碰到一个问题,谁消费了景色,怎么确定呢?消费了多少,怎么量度呢?同样的困难,因位置而节约的出行成本和信息费用是谁获益了呢?把房屋和景色及位置捆绑销售,房屋成为景色消费和位置使用的替代量度,这是一种节约交易费用的合约安排.把房屋和景色及位置捆绑销售产生的一种后果是,既然景色是可以交易的,就有人去生产景色,这些年,我们的窗外景观还不至于绿树成荫,鸟唱蝉鸣,但是不是多了几许绿色呢?既然位置有价,就有人去改善交通,从而改善位置,这些年,又修了多少道路呢?景色白看,位置白用,当然好,只可惜不会有,既使天赋,也会消失.
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